경매 절차에서 임차인이 주택인도(점유, 거주)와 주민등록이라는 대항 요건을 언제까지 유지해야 하는가의 문제는 우선변제권을 행사하는 경우와, 경락인에 대하여 행사하는 경우로 나누어 볼수 있습니다.

경매절차에서 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이 우선변제권을 행사하여 배당금을 받기 위해서는 대항요건을 배당요구 종기까지 유지하고 있어야 합니다. 구 민사소송법 하에서는 배당 요구의 종기가 경락기일까지 였으나, 2002. 7. 1. 부터 시행된 민사집행법에서는 첫 매각기일 이전으로 정한 날이 됩니다.

대법원의 판례 역시 '공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선 변제의 요건은 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다'(대법원 2007.6.14. 2007다17475)고 판시하고 있습니다.

임차인이 경매절차의 매수인에게 임차권의 대항력을 행사하는 경우에는 주택의 점유(거주)와 주민등록이라는 대항요건을 어느 시점까지 계속 갖추고 있어야 하는지 명문규정은 없지만, 통설과 판례는 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 한다고 해석 하고 있습니다.그러므로 임차인이 매수인에게 대항력을 행사하는 경우에는 매각대금 납부 시까지 계속하여 대항요건을 유지하여야 할 것입니다.

반면 임차인이 경매 절차에서 우선변제권을 행사하여 임차보증금을 배당받기를 원하는 경우에는 임차주택의 거주와 주민등록이라는 대항 요건을 경매 법원이 정한 배당 요구의 종기까지는 계속 유지해야 할 것입니다.