집합건물(아파트, 주상복합, 오피스상가 등)과 같은 대형건물의 경우 시행사(=건축주=분양회사)는 금융조달 및 담보, 시행사의 채권자에 의한 권리행사(압류, 가압류, 가처분 등) 회피 등을 위해 토지 및 신축건물에 대하여 신탁회사에 신탁을 하는 경우가 많다. 이와 관련하여 최근 많은 임차인들이 피해를 보고 있는바 이에 대하여 주의할 점을 살펴보고자 한다.

부동산신탁에는 관리신탁/담보신탁/처분신탁/분양형 개발신탁 등 여러 유형이 존재하나, 이는 이글의 논점이 아니다. 중요한 점은 시행사가 수탁자와 사이에 신탁계약을 체결하고 신탁법에 의해 토지 및 건물을 수탁자에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하게 되면 신탁부동산은 대외적으로 뿐만 아니라 내부적으로도 신탁회사에게 소유권이 이전된다는 점이다. 이는 대외적으로 소유권이전등기만 경료하되, 소유권은 여전히 위탁자가 보유, 행사하기로 하는 ‘명의신탁’과 다른 점이다.

그렇다면 신탁부동산에 대하여 특히 임차인의 입장에서 주의할 점은 무엇인가?

우선 임대차 건물에 대하여 아직 신탁등기가 이루어지기 전의 상황을 본다. 이 경우 임차인이 임대주택에 관하여 위탁자와 사이에 임대차계약을 체결하고 전입신고 및 인도 등 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 뒤 위탁자가 위 임대주택을 수탁자에게 신탁하고 신탁등기를 마친 경우 신탁원부에 해당되는 신탁계약서에 ‘관리권 이전’의 조항이 기재되어 있으므로 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의해 수탁자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 즉 주택 및 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 규모의 상가의 경우에는 임차인이 대항력을 취득하면 신탁 역시 양도의 일종으로 보아 양수인에 해당하는 신탁회사가 임대인의 지위를 승계받게 되므로 임차인의 입장에서는 별다른 문제가 없다.

문제는 신탁등기된 건물에 대하여 임대차계약이 체결되는 경우에 발생한다.
앞에서 본 부동산신탁의 유형을 불문하고 대부분의 신탁계약서에는 “신탁계약 체결후 신규 임대차계약은 ”을“(수탁자)의 사전승낙을 조건으로 ”갑“(위탁자=분양회사) 명의로 체결하되 임대차보증금은 ”을“에게 지급하여야 한다”는 공통된 조항이 기재되어 있다. 그런데 위와 같은 조항은 임차인 입장에서 등기부등본을 열람하더라도 확인할 수 없다. 즉 신탁부동산에 대한 등기부등본을 열람하면 “신탁원부 제**호”라고 기재되어 있는데, 위 신탁원부가 바로 위와 같은 조항이 기재된 신탁계약서에 해당되는 것으로 이는 등기부의 일부로 간주될 만큼 제3자에 대하여도 효력을 가짐에도 불구하고 등기부등본만을 가지고 그 내용을 확인할 수는 없고, 등기소를 방문하여 별도의 신탁원부를 발급받아 확인해야 한다.

그런데 임차인들은 통상 신탁등기가 되었음에도 분양회사가 원래의 건축주로서 보존등기를 하였다가 편의상 신탁회사에 신탁한 것으로 보고 분양회사의 말만 믿고 ‘신탁원부를 확인해 보지 않은 채’ 그 소유권 및 임대차체결권한은 여전히 위탁자인 분양회사에게 있는 것으로 오인하여 분양회사와 임대차계약을 체결하고, 분양회사에게 임대보증금을 지급하는 경우가 자주 발생한다.

그러나 위와 같이 분양회사와 임대차계약을 체결한 뒤 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제 요건(확정일자)을 취득하였을지라도 신탁회사의 사전동의를 거쳐 임대차가 체결되지 않은 한 대내외적 소유자인 수탁자는 이를 인정하지 아니하고 임차인을 상대로 명도를 청구할 수 있다. 분양회사가 혹시라도 부도가 나 연락조차 어렵다면 임차인으로서는 보증금조차 회수받기 어렵게 된다.

더구나 최근의 대법원 판례에 의하면, 신탁회사와 신축아파트에 대한 부동산관리처분 신탁계약을 체결하고 소유권이전등기까지 경료해 준 아파트 건축분양회사가 임의로 신탁목적물인 아파트를 제3자에게 매도하여 제3자로 하여금 아파트를 임대하고 보증금을 받게 한 사안에서, 신탁계약의 목적은 소유권이전등기의 경료로써 이미 달성되었고 신탁목적물에 대한 보존·관리 및 비용부담 등의 사무는 위탁자인 건축분양회사 자신의 사무에 해당하므로, 위탁자의 위 처분행위는 배임죄를 구성하지 않는다고 함으로써 분양회사는 형사적으로도 처벌되지 않는다.

또한 최근 하급심 판결은 부동산 중개업자 역시 임대차계약 중개시 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 임대차 부동산의 소유자는 신탁회사이므로 위탁자(분양회사)와의 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 임대차계약에 대하여 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차인이 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명하지 않은 경우 부동산중개인으로서 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 판시한 바 있다. 부동산 중개업자도 신탁부동산의 중개시 주의해야 한다는 것이다.

신탁부동산에 대하여 이해관계를 맺는 임차인 등으로서는 신탁원부를 반드시 확인해 볼 필요성은 다음과 같은 예에서도 확인된다.
즉 대법원은 신탁등기된 부동산에 관하여 수탁자가 직접 전세권자와 사이에 전세권설정계약을 체결하고 전세금을 지급받으면서 전세권설정등기를 해 준 뒤 전세권이 소멸되어 전세권자가 수탁자에 대하여 전세권소멸에 의한 전세금반환청구를 한 사안에서 수탁자가 그의 지위에서 신탁재산의 관리로서 제3자와의 사이에 전세권을 설정하고 위탁자와의 약정으로 신탁이 종료한 때에는 신탁 재산에 부대하는 채무는 수익자가 변제하여야 한다는 신탁조항이 신탁원부에 기재되어 신탁등기가 경료된 경우에 전세계약의 기간만료로 인한 전세금반환채무는 신탁계약이 종료한 후에 있어서는 신탁자인 수익자에 있어 수탁자에게 대하여 그 반환을 청구할 수 없다고 판시하여 전세권설정계약의 직접 당사자이자 전세금 수령자인 수탁자에 대한 전세금반환청구를 배척한바 있다.
위 판결은 전세계약을 신탁회사와 체결하도 전세금 역시 신탁회사에게 교부하였음에도 불구하고 신탁원부에 기재된 신탁조항에 의거 수익자에게 전세금반환을 청구할 수 있다고 판단한 것이다.

최근 대부분의 대형건물에 대한 부동산개발신축사업은 통상 신탁등기를 거치게 되는 것이 일반적이므로 임차인 등 신탁부동산에 대하여 이해관계를 가지게 되는 자는 반드시 해당 부동산등기부등본 외에 신탁원부를 발급받아 신탁조항을 확인한 뒤 의사결정을 하여야 할 것이다.