기본적으로 '부동산실권리자명의등기에관한법률'에서 규정한 예외사유에 해당하지 않는 한 신탁자와 수탁자의 명의신탁약정은 무효이다. 그러나 계약명의신탁에서 부동산 매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 거래 안전을 도모하는 차원에서 등기로 이루어진 물권변동은 유효한 것으로 보고있다. 이 경우 매도인이 신탁자와 수탁자의 명의신탁약정을 알았느냐 몰랐느냐는 차이에 따라 물권 변동의 법률적 효력이 다르게 나타난다.

먼저, 매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 약정을 몰랐다면(선의) 그 물권 변동은 유효하다. 따라서 수탁자의 소유권 취득이 유효하게 되어 이에 대하여 신탁자는 부동산 자체의 반환청구를 할수 없고수탁자의 반환 거부 행위를 부당이득으로 보아 '부당이득반환청구'만이 가능하다.  판례에 따르면 '부동산실명법'시행 이전인지 시행 이 후인지에 따라 법률관계를 달리 해석하고있는데 시행 이전 이라면 수탁자가 취득한 부동산 자체에 대하여 반환 청구를  할수 있고, 시행 이후라면 수탁자에게 지급한 금전에 대해서만 반한청구를 할 수 있다고 해석하고있다.

둘째로, 매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 약정을 알았다면(악의) 그 물권 변동은 무효이다. 그렇다고 하여 명의신탁 약정의 신탁자가 법률관계를 맺은 바도 없는 매도인에 대해 소유권이전등기청청구를 할 수는 없고 물권변동이 무효이므로 매도인 또는 매도인을 대위한 신탁자가 수탁자에 대하여 소유권이전등기말소를 청구 할 수 있다.

만약 수탁자가 이미 제3자에게 부동산을 매매했다면, 제3자의 선악을 불문하고 대항 할 수 없으며 수탁자에 대하여 부당이득반환청구만 가능하다. 이와 같은 법률관계와 관련하여 수탁자의 처분행위가 형사상 횡령,배임죄에 해당하느냐에 대하여, 판례에서는 매도인이 선의라면 물권변동은 유효하고 명의신탁은 무효이므로, 수탁자는 매도인 및 신탁자와의 관계에서 소유권을 취득하데 문제가 없어 횡령죄는 물론 배임죄도 성립하지 않는다고 보고있다.