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개업공인중개사 중개하지 않고 거래계약서 등만을 작성,교부한 책임

작성자우리로법무사

작성일2016-11-02

조회수20,793

공인중개사법 제29조 제1항에서는 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문지업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제25조 제3항, 제4항 및 제26조에서는 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서 및 중개대상물 확인설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 중개업자가 거래계약서 등에 서명 날인을 하여야 하고, 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다고 규정하고 있다.

 

그런데 개업공인중개사가 중개를 하지 않았음에도 거래내역서 등을 작성 교부하는 것이 허용되는지 판례를 보면, 공인중개사법에 의하면 그 법의 목적과 개업공인중개사의 자격요건, 기본윤리 등이 엄격하게 규정되어 있는 점, 같은 법이 개업공인중개사로 하여금 중개가 완성된때에 거래계약서 등을 작성 교부하도록  정하고 있는 점 등을 고려하면, 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성 교부하여야 하며 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성 교부하여서는 아니된다는 취지다.

 

따라서 개업공인중개사가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서의 중개대상물 확인 설명서 등을 작성, 교부해줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 사안이라면 개업공인중개사로서는 일반 제3자가 그 전세계약서에 대하여 개업공인중개사를 통해 그 내용과 같은 전세계약이 체결되었음을 증명하는 것으로 인식하고 이를 전제로 그 전세계약서를 담보로 제공하여 금전을 차용하는 등의 거래관계에 들어갈 것임을 인식할 수 있었다고 보아, 개업공인중개사의 주의의무위반에 따른 손해배상책임을 인정한 사례가 있다(대법원 2010. 5.13. 선고 2009다78863,78870판결)

 

결국 개업공인중개사는 자신이 중개한 물건에 대해서만 계약서 등을 작성하고 당사자 확인을 명확히 해야 할 것이며 관행 처럼 해오던 계약서 작성만을 해주고  비용을 받아오던 행위에 대해서는 주의가 요망된다.    

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